РИНОК ВІДКРИВАЄТЬСЯ З 1 ЛИПНЯ: ЯК КУПИТИ АБО ПРОДАТИ ЗЕМЛЮ ЗА НОВИМ ЗАКОНОМ

Що змінюється, як працюватиме механізм продажу ріллі та що треба знати покупцям і продавцям, щоб не потрапити у халепу.

З 1 липня в Україні запрацює ринок землі.

Уже через декілька днів українці зможуть вільно купувати і продавати землю сільськогосподарського призначення, а сумнозвісний мораторій стане історією.

Для запуску ринку депутати ухвалили серію законопроєктів, в яких визначаються основні правила для всіх його учасників. Ще низку документів Раді ще належить прийняти.

В будь-якому разі ключові документи ухвалені і земельна реформа на низькому старті.

Проте далеко не всім зрозуміло, як земельний ринок працюватиме, як і де продаватимуть землю, що для цього потрібно, якою буде ціна та чи можна буде інвестувати в гектари.

Питань дуже багато, і кожне з них вимагатиме ґрунтовного аналізу, і це ще попереду. А поки що напередодні відкриття ринку ЕП відповідає на базові запити пересічних українців.

Яку землю можна продавати і купувати?
Йдеться про землю сільськогосподарського призначенння. В Україні 42 млн га сільськогосподарських угідь.

Переважна частина – 41 млн га – з 2002 року і до 1 липня 2021 підпадала під дію мораторію на продаж.

Дві третини останніх – 27 млн га – це земельні ділянки (паї), розподілені у 1990-х роках серед 6,9 млн працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Саме цю землю можна тепер продавати і купувати.

Під забороною купівлі-продажу залишаються державні та комунальні сільськогосподарські землі.

Хто має право купувати землю?
Поки лише українці як фізособи. З 1 липня 2021 до 2024 року право на покупку землі буде тільки у фізичних осіб. З 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи з обмеженням до 10 тис га в одні руки.

Іноземці зможуть купувати українські землі тільки після прийняття відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Коли він відбудеться – поки не відомо.

Незалежно від результатів референдуму, іноземці не зможуть купувати землю в 50-км зоні від державного кордону України.

Перевірку проводитимуть нотаріуси, перед завіренням угоди. За інформацією з реєстрів вони перевірятимуть, скільки на людину вже оформлено землі, чи не знаходиться потенційний покупець під санкціями, чи не підозрюється він в терористичній діяльності та інше. За підсумками перевірки нотаріус складатиме протокол-резюме.

Скільки землі можна придбати “в одні руки”?
До 2024 року – 100 га, з 2024 року через юридичну особу є обмеження в 10 000 га.

Проте це не означає, що через пов’язаних осіб, наприклад, не можна буде купувати більше сотні гектарів. Єдине – треба буде пояснити походження коштів, але про це далі.

Нардеп Микола Сольський: Усі зможуть купувати більше 100 гектарів землі через родичів, коханок чи партнерів
Як буде визначатись ціна на землю?
Визначення ціни земельної ділянки – це особиста справа продавця і покупця земельної ділянки і предмет переговорів між ними. Ніхто не може змусити продавця і покупця укладати договір за ціною, яка їх не влаштовує.

Проте на період до 2030 року буде мінімальний поріг, і нижче цієї позначки ціна опускатись не буде. Мінімально можливою ціною буде нормативна грошова оцінка земельної ділянки.

“У середньому нормативна грошова оцінка гектара ріллі по Україні зараз становить 27,5 тис. гривень за гектар, але звичайно десь вона є більшою, а десь меншою – це залежить від якості ґрунтів”, – пояснює ЕП старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабінету Міністрів України Андрій Мартин.

Дізнатися нормативну грошову оцінку земельної ділянки можна на сайті Держгеокадастру.

За прогнозами Міністерства аграрної політики та продовольства, середня вартість гектара землі одразу після відкриття становитиме приблизно 50 тисяч гривень.

Щодо можливого подорожчання землі в майбутньому, то в Міністерстві економіки очікують зростання 10-15% на рік.

Ціна на землю: що очікувати з 1 липня
Щодо інших прогнозів, то думки тут різні. Частина експертів вважає, що ціна не зростатиме вище 1-2 тис дол за гектар, як мінімум, до 2024 року, поки на ринок не зайдуть юрособи. Потім ціна може підвищитись до 5-10 тис дол за гектар.

Чи можна купити землю за кеш?
За законом – ні. Розрахунок може здійснюватися лише в безготівковій формі, за нотаріальним посвідченням, через банківський перерахунок, офіційно, зі сплатою всіх податків.

Купівля землі має здійснюватися лише через банківську установу з відповідним підтвердженням джерел доходів.

Тобто, просто купити землю не вийде, доведеться відзвітувати – де ти взяв гроші, офіційно оплатити всі податки тощо. Буде здійснюватись фінансовий моніторинг.

Підтвердженням доходів може бути довідка про доходи, податкова декларація, виписка із звітності фізособи-підприємця, виписки з банківських рахунків, а також завірена нотаріусом дарча на гроші.

Я не хочу продавати свій пай. Як зберегти землю після запуску ринку землі?
Якщо немає бажання продавати землю – не продавайте. Це особисте рішення власника земельної ділянки. Переважна більшість нинішніх власників паїв, згідно з соціологічними опитуваннями, навіть не планують продавати свої ділянки і ніхто не примушує їх це робити.

Право приватної власності на землю непорушне.
Разом з тим не завадить перевірити, чи все гаразд з вашою земельною ділянкою.
Для самозаспокоєння подивиться через публічну кадастрову карту наявність зареєстрованої на вас земельної ділянки, та її межі.
У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно можна також перевірити право власності.

У багатьох пайовиків право власності на землю є лише на паперових носіях. Їх легко підробити, тому подбайте про оцифровку документів через нотаріуса або ж державного чи приватного реєстратора.

“Українцям не варто поспішати продавати землю. Через п’ять років вона коштуватиме в рази дорожче. Земля – це кращий депозит. Вона завжди буде рости в капіталізації, зростатиме і оренда. Більш цінного ресурсу, ніж земля немає”, – запевнив ЕП міністр аграрної політики та продовольсва Роман Лещенко

Якщо моя земля знаходиться в оренді, чи можу я її продати?
Звичайно. Продаж землі, яка перебуває в оренді, а наразі це 60% української землі (за даними Мінагрополітики. – ЕП) – це питання переважного права.

Після відкриття ринку землі продати ділянку можна буде, навіть якщо вона перебуває в довгостроковій оренді у фермерів або агрохолдингів. Земля все одно належить власнику, і він може розпоряджатися нею, як захоче.

Якщо громадянин, у якого є земельний пай в оренді, захоче продати його, він спочатку повинен звернутися до нотаріуса. У свою чергу нотаріус повинен вжити заходи щодо повідомлення орендатора, який має переважне право купити цю землю.

За два місяці орендар повинен вирішити, купувати пай, чи ні. Якщо ні, то пай можна буде продати іншому покупцю. Проте останній зможе повноцінно розпоряджатися землею без обтяжень, коли закінчиться договір оренди.

Тут є ще один важливий нюанс – юридичні особи, агрохолдинги і фермери, які переважно орендують сільськогосподарську землю, як відомо, не зможуть купувати землю. З 1 липня 2021 року землю зможуть купити тільки фізичні особи, які є громадянами України.

У такому разі орендар-юридична особа може відступити переважне право фізичній особі, яка зможе викупити землю.

А потім орендар або особа, якій він відступив переважне право, може за власною ініціативою звернутися до власника землі із пропозицією про купівлю-продаж ділянки.

Як буде продаватися земля? Через аукціони?
Якщо власник захоче продати земельну ділянку, яка не передана в оренду і в межах якої не видано спеціальних дозволів на користування надрами, то продати ділянку можна буде за звичайною процедурою.

Тобто, або шукати покупців серед знайомих або розмістити оголошення про продаж ділянки на ресурсах, що спеціалізуються на продажі нерухомості.

Для укладення угоди треба буде звернутися до нотаріуса, який здійснить необхідні перевірки, посвідчить договір купівлі-продажу та зареєструє перехід прав.

Якщо ж ділянка перебуває в оренді або є спецдозвіл на користування надрами, то власнику треба буде поінформувати про своє бажання продати ділянку нотаріуса, назвавши також бажану ціну продажу.

Далі нотаріус поінформує осіб, які мають переважні права на придбання ділянки. Вони матимуть два місяці аби прийняти рішення про придбання ділянки за запропонованою ціною.

Якщо з їх боку не буде згоди на придбання ділянки, тоді власник зможе продати ділянку будь-якій іншій особі, яка за законом може бути покупцем.

Щодо аукціонів, то наразі вони проводяться лише для продажу прав оренди на земельні ділянки державної та комунальної власності.

Як не порушити умови купівлі/продажу землі?
Тут варто виділити два моменти.

По-перше, якщо земельна ділянка буде продана із порушенням переважних прав, то особи, що мають переважні права, зможуть у судовому порядку перевести на себе права та обов’язки покупця земельної ділянки.

По-друге, якщо земельну ділянку придбає особа, яка не має відповідного права (наприклад, матиме місце перевищення дозволеної концентрації землі в одних руках тощо), то покаранням буде конфіскація ділянки.

Надалі ділянка буде примусово продана на земельних торгах, а виручені гроші будуть повернути її колишньому власнику.

Як перевірити справжність договорів? Чи треба залучати юристів?
Відповідальність за правильність складання договору несе нотаріус, який його посвідчує. У переважній більшості залучення додаткових фахівців не потрібне.

“Проте потенційний покупець звичайно може звернутися до професійних землевпорядників або юристів, щоб попередньо перевірити документи на землю, що має продавець. Зокрема, інколи може виникнути потреба виправити кадастрові помилки”, – зазначає старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабінету міністрів Андрій Мартин.

16 червня 2021 року Кабмін також ухвалив порядок перевірки нотаріусами набувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Отже, що передбачатиме така перевірка:

– встановлення особи набувача, кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;

– застосовування санкцій до набувача;

– віднесення набувача до переліку осіб, пов’язаних із провадженням терористичної діяльності, визначення загальної площі земельних ділянок сільгосппризначення, які є у власності набувача.

Для перевірки нотаріуси використовуватимуться дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Які документи потрібно мати для проведення угоди купівлі/продажу?
Перед купівлею потрібно перевірити

паспорт продавця та покупця
ідентифікаційні коди
звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки
документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або державний акт)
витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.
Також потрібно перевірити:

– чи не є земельна ділянка (права на неї) предметом судового спору,

– чи не накладено на землю арешт або заборона на її відчуження.

У такому випадку необхідно вжити заходи щодо припинення чи скасування накладених арештів та заборон.

Всю необхідну перевірку юридичної чистоти правочину повинен забезпечити нотаріус, якщо ви звернетеся до нього за посвідченням договору.

https://www.epravda.com.ua/publications/2021/06/29/675416/