РИНОК ЗЕМЛІ: ПЕРЕУКЛАДАННЯ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ ПОМЕРЛОГО ПАЙОВИКА, ЛЕГАЛІЗАЦІЯ ЕМФІТЕВЗИСУ ТА СПАДКУВАННЯ ПОНАД 100 ГА В ОДНІ РУКИ

Відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення поставило перед аграріями низку питань без чітких відповідей. Як діяти орендарю для продовження договору оренди у випадку смерті його пайовика, як легалізувати договори емфітевзису та кошти, сплачені пайовику в рамках цих договорів, та що робити із заповітом, де є спадкування землі, а спадкоємець вже має 100 га землі. AgroPolit.com пропонує вам відповіді на ці запитання у другій частині тексту (посилання на першу) із зустрічі спікерів та курсантів двох курсів: «Земельні Котики» та «Володар Земель», присвяченої деталям роботи ринку землі протягом перших двох місяців.

Як діяти орендарю для продовження договору оренди у разі смерті його пайовика

Власник агропідприємства в Полтавській області, який обробляє 2 тисячі гектарів землі, запитав у експертів про проблему, пов’язану з доступом до інформації про стан та життя пайовиків. Адже не секрет, що переважна більшість власників паїв – це літні люди. І якщо одне фермерське господарство орендує землю у понад 700 пайовиків, контролювати ситуацію досить складно, особливо у тому випадку, коли хтось із власників землі помирає. Тож, звідки фермер може отримати актуальну інформацію, адже є пайовики, які проживають не в селі чи десь далеко від підприємства?

Перше джерело інформації про фізичний стан пайовика порадив підприємцю співзасновник земельної агенції VOLODAR Володимир Нагорний: тримати комунікацію з сільською радою і як мінімум раз на рік зателефонувати і поговорити з орендодавцем.

Якщо пайовик живе не там, де розташоване господарство, зрозуміло, що орендар зможе контролювати ситуацію виключно за Реєстром речових прав на нерухоме майно. Можна було б орієнтуватися по спадковому реєстру, але коли спадщина відкривається, ніхто жодних даних не дасть. Оскільки спадщина відкривається як факт, а не як відношення до якогось нерухомого майна. Можете поставити земельні ділянки на маячок. І якщо у земельної ділянки з’явиться новий власник або відбудуться будь-які дії з нею, відповідно ви отримаєте інформацію про те, що попередника вже немає. Може також бути, що власник або помер, або переоформив, перепродав земельну ділянку», – дає інші рекомендації Нагорний.

У свою чергу, юридичний радник Косован Лігал Груп Анатолій Косован радить, якщо дуже треба, то шукати інформацію через нотаріуса та доступ до демографічного реєстру. Але це точково, коли є необхідність знайти за конкретною угодою, коли якийсь спір почався чи ще щось.

Однак якщо у фермера 2 тисячі гектарів землі в обробітку, а договір закінчується, наприклад, через рік чи два роки, чекати і відстежувати зміни в Реєстрі речових прав власника – не найкраща ідея. Адже з цим власником може домовився наперед інший орендар і дати йому кошти на те, щоб він переоформив цю земельну ділянку.

А загалом, радить Анатолій Косован, потрібно продовжувати заздалегідь договори оренди.

Ви повинні розуміти, що навіть якщо договір закінчується після смерті людини, то він все одно для вас продовжує діяти, поки не з’явиться новий власник. І після того, як з’являється новий власник, він вас про це повідомляє або ви дізнаєтеся. У вас виникає право на переважне продовження того договору оренди, який у вас був. Навіть якщо він закінчився більше ніж місяць тому. Але панацеї немає», – зауважив Анатолій Косован.

На думку голови спілки «Центр розвитку земельних правовідносин в Україні» Леоніда Корейби, варто застосувати більш практичні методи контролю, коли термін договору добігає кінця.

По-перше, такі договори можна перевести в «неуспадковані» до того часу, поки не знайшлися спадкоємці. Це пропускає сама сесія, реєструється договір, і немає жодних проблем. По-друге, треба правильно укладати договори. Там де сторона, коли помирає спадкоємець, не змінюється, власник договору продовжується. Так можна себе убезпечити», – радить Корейба.

У свою чергу засновник сервісу Feodal.online Андрій Дем’янович пояснив, що не вийде перенести в управлінку земельну ділянку, яка є в оренді і була зареєстрована на момент життя пайовика.

Договір не закінчується до моменту успадкування, продовжується строк дії. Немає спадкоємця – договір буде дійсний старий, не піде управлінка. Тут варіанти: або сподіватися, що 90% там на місці живуть, якщо це глухі далекі села в межах ОТГ, а також потрібно мати гарну комунікацію з секретарем, який реєструє свідоцтво про смерть і зможе повідомити фермера», – прокоментував ситуацію Андрій Дем’янович.

А можна, на думку засновника сервісу Feodal.online, використати ще один спосіб пошуку інформації – сканування копій документів. За його словами, дуже часто в реєстрі зберігаються скан-копії документів.

«В сканованих копіях документів у 90% випадків є інформація про місце проживання. Свідоцтво про право на спадщину може містити інформацію про місце проживання. Договір купівлі-продажу може містити інформацію про місце проживання. Хоча офіційно це отримати неможливо, побачити скан-копію. Дуже часто є скан-копії паспортів, у витягах часто пишуть. У первинних витягах виникнення права власності часто пишуть адресу. Це не вимога закону, але кожен реєстратор там має свою голову і пише, як хоче. Тому максимально поритися в реєстрах, тримати комунікацію в селі або використовувати соціальні мережі», – заявив Дем’янович.

Також він радить фермерам завести стандартизовану особисту картку по кожному пайщикові, де земельники будуть опитувати та вносити дані щодо його потенційних спадкоємців тощо.

Насправді, якщо велике господарство, то додати в цю картку пару рядків і розповсюдити її там. Системне рішення може бути не таке вже і важке у виконанні. Можна оголосити програму щодо видачі допомоги у випадку смерті або допомоги на поховання. Тоді родичі самі прийдуть до вас. Це витратні речі, але вони теж можуть спрацювати. Ті речі, які системні, можливо, можна вже виконувати», – пояснює засновник сервісу Feodal.online Андрій Дем’янович.

Співзасновник земельної агенції VOLODAR Володимир Нагорний додав ще один спосіб контролю орендарів за правом власності на оброблювальні ними ділянки. «У нас найкраще реагує на зміну всіх даних податкова. Хто здавав звіти, той знає: коли ідентифікаційний код людини, яка померла, потрапляє в звіт 1ДФ, відразу приходить штраф у розмірі 500 гривень. Тоді можете кожного місяця платити якусь символічну суму у 10 гривень всім своїм пайовикам, і при сплаті ПДФО ви відразу побачите, що ви не туди “кладете”, і коди ідентифікаційні, за якими ви нараховуєте податок на доходи, є мертвими. От таким чином можна відстежити», – запропонував власну версію Володимир Нагорний.

За його словами, коли в органах реєстрації цивільних станів змінюються дані, виписується свідоцтво про смерть. Дані, що людина померла, відразу передаються в податкову, і в податковій робиться відмітка за відповідним кодом.

У свою чергу головний редактор видання AgroPolit.com Наталія Білоусова, покладаючись на власний досвід, запевняє, що найкращий вихід – налагоджена комунікація з людьми.

Якщо фермер або його співпрацівники тримають постійний контакт з пайовиками – це найкраща стратегія. Тому що, коли мені довелося переукладати договір оренди, коли я успадкувала свою земельну ділянку, то обирала між запропонованими умовами, але умови я правила в договорі. Обирала між звичайним людським відношенням того, хто орендує землю. Я вам чесно скажу. І так більшість обирає. Адже якщо ви розраховуєте на те, що технічна система вам все відстежить – це круто. Але якщо у вас не буде елемента людяності, у вас не буде комунікації з пайовиками, ви програєте завжди. Якщо ви орендуєте земельний пай, наприклад, в 10 селах. У вас мають бути свої зв’язні на місцях. Тобто це люди, які бачать ситуацію довкола, умовно кажучи, місцеві», – впевнена Наталія Білоусова.

Як легалізувати договори емфітевзису (в розрізі проведеної безготівкової оплати за земельну ділянку)?

Не менш складна ситуація з угодами по емфітевзису: договори укладені, гроші вже сплачені, але ділянка по суті має бути оформлена у власність по-новому. Як бути у випадку, коли вже всі кошти сплачені?

Як пояснив Анатолій Косован, найкращий вихід з такої ситуації – зарахування зустрічних вимог.

Це насправді оптимальний варіант. Зарахування – розуміємо, про що говоримо: припиняється договір, тому що власники і надавач в одній особі. Але для цього потрібно передбачити відповідні положення як в емфітевзисі, так і в купівлі-продажу, що там припиняється. Тому він винен стільки, а тут я винен тобі за купівлю-продаж стільки, і є можливість провести зарахування зустрічних вимог і відповідно окремо скласти документ. Однак, як це буде корелюватися в подальшому і які взагалі санкції за порушення порядку розрахунків – їх же немає на даному етапі?» – прокоментував Анатолій Косован.

Нотаріуси ж вимагають від покупця землі принести платіжку про сплату коштів продавцю паю і тільки тоді реєструють договір купівлі/продажу сільськогосподарської землі.

«Але якщо немає можливості знайти нотаріуса, який погодиться прийняти взаємозалік, або для себе хоче забезпечити максимальну чистоту угоди, то можна ще порадити розрахунок в терміналі, поруч з яким стоїть пайовик, який тут же знімає кошти і вам їх віддає. Або коли ви сплатили за емфітевзис і розумієте, що все одно маєте доплатити до сьогоднішньої вартості землі, то ви просто дорозраховуєтесь, платите по купівлі-продажу ту вартість, яку ви там обговорили», – пояснив Косован.

Що робити із заповітом, де є спадкування землі, а спадкоємець вже має 100 га землі?

За словами Анатолія Косована, у спадкоємця є пів року, щоб продати зайві земельні ділянки та прийняти спадщину на законних вимогах.

Можливий ще один варіант, якщо спадкоємець володіє більше ніж 100 га землі – дарування. Головне, щоб на момент отримання спадщини у власника вже було менше ніж 100 гектарів

https://agropolit.com/spetsproekty/908-rinok-zemli-pereukladannya-dogovoriv-orendi-pomerlogo-payovika-legalizatsiya-emfitevzisu-ta-spadkuvannya-ponad-100-ga-v-odni