РЫНОК ЗЕМЛИ В УКРАИНЕ: ОТКРЫТИЕ РЫНКА, ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ, ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ

22 июля состоялась очередная встреча профессионального сообщества участников финансового рынка The Banking 50.

Впервые после открытия рынка земли, публично выступил и ответил на вопросы Тарас Высоцкий, первый заместитель министра аграрной политики и продовольствия Украины.

Разъяснения по новому законодательству для участников финансового рынка вызвали небывало большой интерес и множество вопросов.

Рынок земли. Текущее состояние и прогноз развития до 2024 года.

В год 30-ти летнего юбилея независимости нашей страны, 01 июля открылся рынок земли сельскохозяйственного назначения. Это без преувеличения эпохальное событие, которому предшествовали десятилетия жарких публичных и непубличных споров, баталий и дискуссий не только профессионалов рынка, но и широкой общественности, и, конечно же, политиков всех уровней, которые разыгрывали и разыгрывают земельный вопрос как один из ключевых в своих политических и экономических программах.

Пожалуй, ни один другой вопрос, кроме целостности и независимости Украины как государства, не обсуждается так горячо и так долго по времени, как земельный вопрос. Потому что земля — это ресурс, который есть один раз, второго раза, второго шанса уже не будет. И поэтому очень важно для государства в целом, для каждого из нас как граждан получить Закон о рынке земли в такой редакции, которая будет драйвером роста нашей экономики и благосостояния.

Итак, передаем слово Тарасу Высоцкому, первому заместителю Министра аграрной политики и продовольствия Украины.

Тарас Высоцкий – возможно, некоторые мои ответы разочаруют. Но я всегда говорю правду.
Тарас Высоцкий поприветствовал аудиторию, пообещал говорить правду и только правду, и приступил к своему докладу. Рынок земли открылся 01 июля и на сегодня находится в неактивном состоянии. Из всего объема земельных участков, которые до открытия рынка земли находились под мораторием продажи, продано всего 1600 земельных паев. Это примерно 4 тысячи гектаров, что очень немного. Для примера, до открытия рынка в среднем в месяц продавалось примерно по 20 тысяч гектаров земли, которую де-факто можно было использовать для нужд сельского хозяйства, но которая по своим кадастровым кодировкам не подпадала под действие моратория.

Сейчас рынок земли остается пассивным и этому есть логичное объяснение. Ведь с 01 июля на рынок вышли только физические лица. И важно отметить, согласно нормам Закона о земле данные физические лица должны быть исключительно резидентами Украины, и купить можно не более 100 гектар в одни руки. А до открытия рынка покупать могли и юридические лица в пользу своих собственников – иностранцев. В прошлом были кейсы по корпоративным покупкам банков земли по 5-6 тысяч гектар.

В какой-то степени рост рынка подержат кредитные программы на покупку земли, как минимум 3 банка уже вывели на рынок этот продукт. Это не так массово, как существуют кредитные программы для юридических лиц, но этот рынок финансирования уже появился и со временем будет поэтапно развиваться.

Что касается технической готовности обслуживать рынок земли, то уже порядка 40% нотариусов подключены к Земельному кадастру и готовы проводить регистрацию сделок купли-продажи земли. В дальнейшем эта доля будет только увеличиваться.

Сейчас общественность и средства массовой информации продолжают активно обсуждать возможную покупку земли юридическими лицами. Тарас Высоцкий подчеркнул, что нормы Закона позволяют юридическим лицам выйти на рынок покупки земель сельскохозяйственного назначения только в 2024 года. При этом, юридическое лицо – арендатор имеет преимущественное право на передачу права оформления договора аренды, что позволяет провести за 1 день безразрывную операцию по покупке земли физическим лицом – новым собственником, с последующим оформлением этого земельного пая в аренду этому юридическому лицу.

Тарас Высоцкий – сейчас, несмотря на все ограничения, желающих купить землю в 2,5 раза больше, чем желающих продать. И, судя по всему, желающих продать свою землю быстро будет немного.

Важным фактором, влияющим на рост рынка, является аппетит банковской системы к кредитованию под залог земли. В настоящее время этот аппетит сдерживается нормами расчета кредитного риска, утвержденными НБУ. Кабинет Министров ведет дискуссию с НБУ о пересмотре ставки кредитного риска. Согласно Постановления НБУ №351, расчетный коэффициент залоговой стоимости земли установлен на уровне 0,35. Это значит, обобщенно, что под залог земли условной стоимостью 1 тысяча гривен банки могут выдать фермеру кредит в размере 350 гривен, что очень мало. Пересмотр НБУ этого коэффициента в большую сторону позволит фермерам получить в банках пропорционально большее финансирование под залог своей земли. На сегодня есть понимание, что понадобится около года, чтобы НБУ принял решение изменить этот расчетный коэффициент. Судя по всему, банковский регулятор ждет, чтобы рынок земли состоялся и начался его стабильный рост.

Тарас Высоцкий – Кабинет министров предпринимает шаги по развитию рынка земли более активными темпами и в рамках своих полномочий.

На прошлой неделе Кабмин принял решение, что фермеры смогут воспользоваться программой государственных портфельных гарантий для покупки земли. Финансирование будет предоставляться на срок до 10 лет, а гарантии государства позволят снизить процентную ставку банка. Льготные решения будут распространяться только на малых и средних фермеров, которые уже работают в агробизнесе и имеют земельный банк не более 500 гектаров. 10 лет это не самый большой срок для рынка земли, но уже хороший шаг вперед. Также, земля включена в остальные программы Кабмина по компенсации стоимости кредитов.

Тарас Высоцкий – полноценно рынок земли откроется в 2024 году. Принятый Закон о земле в действующем виде – это большой общественный консенсус, поэтому внесения каких-либо изменений в действующую редакцию Закона мы не ожидаем. Возможны технические уточнения, но сами правила работы меняться не будут.

Основное выступление Тараса Высоцкого традиционно продолжилось активной дискуссией, тем более на такую актуальную и злободневную тему, как рынок земли.

Первым взял слово Евгений Заиграев, руководитель Дирекции Бизнес-клиентов Приватбанка – Про кредитование пока не говорим, говорим о транзакциях. Достаточно много сотрудников различных компаний, клиентов банка, выходят на этот рынок с желанием купить землю. При этом, у Финансового мониторинга возникают вопросы об источниках происхождения этих средств и уплаты с них налогов.

Тарас Высоцкий дипломатично ответил на этот вопрос молчанием, давая понять, что этот вопрос не относится к компетенции его Министерства, и он ждет следующих вопросов из зала.

Дискуссию тут же продолжила Наталья Буткова-Витвицкая, директор Департамента ММСБ Ощадбанка – Разные банки трактуют Закон о земле по-разному. Например, могут ли физические лица, которые зарегистрированы и ведут деятельность как ФЛП, получить кредит на покупку земли, подтверждая свой источник происхождения средств в виде официальных доходов ФЛП и показывая уплаченные налоги с этих доходов.

Тарас Высоцкий прокомментировал, что физические лица не могут оформить землю на себя как ФЛП. Они могут ее оформить на себя только как физических лиц. При этом, их официальные доходы от ведения деятельности как ФЛП могут выступать источником дохода для покупки земли для декларации финансовому мониторингу.

Вопросы из зала продолжил задавать Сергей Водолазский, финансовый директор CCloan – У нас в группе компаний есть страховая компания, на балансе которой оформлена земля. В ближайшее время страховой рынок ожидает принятие нового регуляторного закона, согласно которому земля не будет учитываться в расчете страхового резерва страховых компаний. После принятия такого закона возникнет конфликт законодательства, так как сейчас согласно Закона о земле страховые компании не могут продать землю. Что делать в таких случаях. Какие действия предпринимать?

Тарас Высоцкий разъяснил этот вопрос и разделил его на 2 составляющие. С одной стороны, если речь идет о земле именно сельскохозяйственного назначения – страховые компании могут ее продавать до 2024 года только физическим лицам – резидентам Украины. Такие операции возможны, рынок открыт. Что касается земель не сельхоз назначения, то их оборот Закон о земле не ограничивает, и страховые компании могут их продавать любому покупателю на рынке. Необходимо этот вопрос внимательно отработать на уровне самой страховой компании и правильно структурировать блок продаж активов.

На вопрос-реплику из зала о том, когда физические лица нерезиденты, в том числе граждане Российской Федерации, смогут получить право на покупку земли, Тарас Высоцкий ответил также коротко и лаконично: по его мнению, этого не произойдет в ближайшие десятки лет.

Вопрос Юрия Дячука, СЕО Инвестиционной компании INTELEVRAZ, касался прогноза рынка земли в деньгах и гектарах, а также качеству работы государственных реестров, есть случаи, когда нотариусы видят в реестрах искаженную информацию.

Со слов Тараса Высоцкого, стартовые ожидания были до 1 млн. гектар продаж в первый год открытия рынка земли, но уже понятно, что продано будет максимум 200 тысяч гектар. При этом, средняя цена 1 гектара в настоящее время составляет 37 тыс. грн., есть и ниже, есть и по 2-4 тыс. долларов ха гектар. Скорее всего, рост рынка начнется в 2024 году, когда на рынок выйдут покупатели – юридические лица, а физически лица – резиденты Украины смогут увеличить банк земли до 10 тысяч гектар в одних руках. Что касается качества работы государственных реестров, то с 01 июля в реестре вещевых прав открыта опция отображения аренды земельного участка, и арендаторам рекомендуется проверить в реестре само наличие и корректность информации по своим договорам аренды.

Дискуссию поддержал и развил Сергей Чуйкин, управляющий Директор инвестиционно-банковского департамента Concord Capital. Первоначальный прогноз Компании по объему продажи земли был на уровне 40 тысяч гектар в месяц, но этот прогноз не оправдался. Земля может быть первоклассным инвестиционным активом с доходностью 8-10% годовых. В стране есть большой инвестиционный ресурс, который может быть направлен на рынок земли. В настоящее время общий депозитный портфель физических лиц в банковской системе составляет порядка 25 млрд. долл. США, из них 15 млрд. долл. США приходится на вклады в суммах свыше 200 тыс. грн. Это тот ресурс, который в значительной мере может и будет инвестирован в землю, ведь земля – это первоклассная альтернатива инвестициям в такие инструменты как:

Недвижимость. Недвижимостью нужно управлять, это не пассивная инвестиция, а требует материальных и временных затрат, к тому же снижается доходность от ее владения;
Банковские депозиты – доходность уже ниже инфляции, по валютным депозитам ставки стремятся к нулю, а в некоторых банках уже и отрицательная доходность, нужно доплачивать банкам за хранение своей валюты на счетах;
Фондовый рынок – с одной стороны, его де-факто нет в Украине, а инвестиции в зарубежные фондовые рынки достаточно зарегулированы, ограничены Е-лимитом в 200 тыс. евро в год, и несут определенные риски высокой волатильности и потери капитала;
И именно земля может быть первоклассным инвестиционным инструментом, к тому же с высоким потенциалом роста капитализации в будущем, по мере дальнейшего открытия и развития рынка.
По мнению Сергея, запрет на доступ иностранцев на рынок земли является самым большим ограничителем развития рынка земли. Ведь у иностранцев как инвесторов аппетит к доходности в среднем в 2 раза ниже, чем у внутреннего инвестора. И Закон о земле именно в действующей редакции, с запретом для иностранцев – это результат лобби существующих агрохолдингов, которые не хотят получить новых конкурентов, хотят удержать уровень цен на землю на максимально низком для себя уровне. А это сдерживает дальнейшее развитие рынка и снижает стоимость земельных паев обычных людей.

Следующий вопрос от участников встречи заключался в возможности банков продавать землю как залоговое имущество. Тарас Высоцкий прокомментировал, что банки могут брать землю в залог без ограничений, при этом не могут сами вести на ней хозяйственную деятельность, и в течение 2 лет после принятия земли на баланс должны продать ее как непрофильный актив. Первые такие сделки, с учетом временного цикла на обращение взыскания, могут состояться не ранее 2024г., когда ликвидность и развитие рынка земли поддержат юридические лица. Что касается изменения целевого назначения земли, то банки сами не могут его изменять целевое назначение. А вот физические лица как раз имеют такую возможность. Более того, с 24 июля это происходит по упрощенной процедуре.

Анатолий Телявский, Председатель правления Всеукраинского объединения частных исполнителей ФАКТ, поднял вопрос о юридической коллизии, которая сложилась в исполнительном производстве – В настоящее время затруднено обращение взыскания на землю по причине введения нового понятия “земельные аукционы”. В силу этого временно заблокировано проведение аукционов через СЕТАМ, так как понятие “земельный аукцион” отсутствует в законодательстве. А блокирование механизмов принудительной реализации земли, в свою очередь, снижает и привлекательность рынка земли. На что Тарас Высоцкий ответил, что уже в начале августа будут новые разъяснения и порядок Минюста, что позволит разморозить все процессы обращения взыскания на землю и возобновить проведение аукционов на СЕТАМ.

Свое выступление Тарас Высоцкий дополнил разъяснениями по налогообложению операций по покупке-продажи земли. При первой продаже земли НДФЛ и Военный сбор будут равны нулю, а последующие продажи подлежат налогообложению НДФЛ 18% и Военный сбор 1,5% с положительной дельты между ценой продажи сейчас и ценой покупки земли ранее.

Наталья Буткова-Витвицкая продолжила дискуссию и подняла вопрос касательно возможных схем по консолидации банка земли в обход действующего Закона. В общем, это выглядит следующим образом: агрохолдинги выкупают земли на ФЛ и консолидируют под своим контролем значительный земельный банк. Далее, после открытия рынка земли для юридических лиц в 2024 году, данный контроль де-факто будет легализован через покупку земли своими компаниями. Вопрос – как на данном этапе развития будет отслеживаться подобное скрытое финансирование рынка земли?

Тарас Высоцкий прокомментировал, что неукоснительно будут отслеживаться все нормы Закона о земле, в рамках их формулировок. Все покупатели земли должны предоставить и подтвердить Финансовому мониторингу источники происхождения денежных средств и уплату налогов с них, показать прозрачность своих доходов. В случае превышения фактического земельного банка в одних руках сверх утвержденных нормами Закона – 100 гектар до 2024г. и 10 тысяч гектар после 2024г. У одного физического лица– Государственный земельный кадастр имеет право в судебном порядке отчуждать и продавать такие сверхлимитные земельные участки.

Со своей стороны, Наталья Буткова-Витвицкая дополнила, что у Ощадбанка как ТОП-игрока на рынке ММСБ клиентов большие планы по развитию финансирования рынка земли, после его открытия для юридических лиц в 2024 году. При этом, многое будет зависеть от того, как фактически заработает рынок земли в этот период времени 2021-2023 годы и в 2024 году после его расширения. Есть риск того, что земля останется мало ликвидным залогом, в том числе благодаря различным теневым схемам консолидации земельных паев.

Де-факто, основными покупателями на рынке земли будут юридические лица, и они уже сейчас планируют свои целевые бюджеты на 2024 год. Чтобы поддержать клиентов из агробизнеса, помочь им правильно спланировать бюджет на покупку земли, Ощадбанк предлагает рамочный договор, в рамках которого клиенты уже сейчас получают финансирование не только оборотного капитала, но и финансирование на покупку и модернизацию основных средств, увеличивая тем самым свои ликвидные активы к 2024 году. Это позволит к тому времени погасить короткое финансирование и иметь больший объем активов компании как обеспечения для получения кредита на покупку земли.

К тому же, Ощадбанк является участником государственных программ компенсации цены техники и стоимости кредитных ресурсов, что позволяет клиентам существенно снизить расходы на приобретение новой техники или оборудования.

Отдельным направлением поддержки клиентов агробизнеса для Ощадбанка являются консультации и юридическая экспертиза документарной базы, так как юридически правильное оформление договоров аренды земли надлежащим образом гарантирует клиенту в будущем первоочередное право выкупа земельного пая.

При этом, есть и факторы, сдерживающие более активное развития рынка земли:

Значительная раздробленность земельных паев для покупателей юридических лиц (с 2024 года);
Расчетный срок окупаемости инвестиций в покупку земли находится на уровне минимум 10 лет, а с учетом банковских процентов – и того больше;
Коэффициент расчета возможной суммы кредита под залог земли, установленный НБУ, на сегодня составляет всего 0,35 (об этом мы писали в статье выше);
Ограниченные возможности предоставления аграриями в залог иных активов, таких как техника и оборудование, так как у многих они приобретены в кредит или лизинг.
При этом, Ощадбанк уже несколько лет подряд выделяет для себя агробизнес как ключевой сегмент ММСБ, является банком-лидером и партнером для агробизнеса, и планирует занять лидерские позиции также и в сегменте финансирования рынка земли.

Подводя итоги этой темы, участники встречи и не заметили, как пролетело время, и дискуссия перемесилась уже в кулуары, совмещая формат бурного обсуждения с приятным и легким фуршетом за бокалом вина или шампанского.

https://biz.liga.net/all/all/novosti/rynok-zemli-v-ukraine-otkrytie-rynka-tekuschee-sostoyanie-prognoz-razvitiya