ВІДКРИТИЙ РИНОК ЗЕМЛІ. ЩО ЗМІНИЛОСЯ ДЛЯ УКРАЇНЦІВ?

З 1 липня в Україні запрацював ринок землі. Це означає, що славнозвісний мораторій скасовано і землі сільськогосподарського призначення тепер можуть бути предметом купівлі-продажу.

Попри те, що питання відкриття ринку землі тривалий час обговорювалося в суспільстві та було предметом різного роду спекуляцій і маніпуляцій, об’єктивної правової інформації про те, як насправді буде працювати цей ринок та яких процедур необхідно дотримуватися його учасникам, в інформаційному полі було не так вже і багато. Отже, спробуємо усунути цей недолік та навести ключові вимоги, яких слід дотримуватися учасникам ринку під час продажу аграрних земель.

Мораторій скасовано, але не для всіх

З 1 липня продавати дозволено лише земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності.

Під забороною продажу залишаються земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, а також земельні частки (паї) та приватні земельні ділянки, розташовані на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя.

Хто може бути покупцем

До 1 січня 2024 року покупцем аграрної землі можуть бути виключно фізичні особи — громадяни України, які мають у власності не більше 100 гектарів земель сільськогосподарського призначення.

З 1 січня 2024 року список потенційних покупців буде розширений за рахунок юридичних осіб, що зареєстровані за законодавством України. Проте, вони не зможуть купити більше 10 тис. га земель сільськогосподарського призначення на одну юридичну особу.

Не зможуть купувати українську землю іноземці, особи без громадянства та юридичні особи, що належать іноземцям. Щоправда, така заборона може бути знята за відповідним рішенням загальнонаціонального референдуму. Проте, навіть за наявності такого рішення референдуму іноземці не зможуть набувати у власність земельні ділянки, розташовані в 50-кілометровій зоні від державного кордону України.

Як визначається ціна продажу та здійснюються розрахунки

За загальним правилом, ціна продажу земельних ділянок визначається за погодженням між продавцем та покупцем. В більшості випадків ціна буде формуватися в залежності від регіону, місця розташування, якості землі, площі земельної ділянки та наявної конкуренції.

Проте, згідно із законом ціна земельної ділянки сільськогосподарського призначення до 1 січня 2030 року точно не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку. На сьогодні середня нормативна грошова оцінка гектара ріллі в Україні орієнтовно становить 27,5 тис. грн. Це той маркер, що дає розуміння нижче якої планки не може бути ціна аграрної землі в найближчі 8,5 років.

Експерти по-різному оцінюють ринкову ціну землі, але їх прогноз у цілому зводиться до того, що одразу після відкриття ринку ціна гектару становитиме $1−$2 тис. Мінекономіки навіть прогнозує щорічне збільшення ціни гектару на 10−15% з наступного року.

В 2024 році прогнозується суттєве збільшення попиту на аграрну землю за рахунок виходу на ринок юридичних осіб, що, в свою чергу, призведе до різкого збільшення ціни на землю — до $5−$10 за гектар.

В будь-якому випадку, ринок землі лише відкрився і сьогодні говорити про об’єктивну та справедливу ціну аграрної землі ще занадто рано. Залишається лише спостерігати за розвитком даного ринку та відслідковувати динаміку укладення угод купівлі-продажу.

Що стосується розрахунків за угодами купівлі-продажу землі, то продати землю за кеш не вийде. Закон забороняє готівкові розрахунки за землю та зобов’язує учасників ринку проводити такі розрахунки виключно в безготівковій формі з використанням банківських рахунків. Тож продавцям, що виявили бажання продати свою землю, навряд чи вдасться уникнути сплати податків, а покупцям необхідно підтвердити законність джерел отримання коштів, оскільки банками буде здійснюватися фінансовий моніторинг операцій.

З чого почати продаж землі

Передусім, продавцю слід з’ясувати чи існують особи, які мають переважне право на купівлю землі сільськогосподарського призначення. До таких осіб закон відносить власників ліцензій на видобування надр загальнодержавного значення певного виду та орендарів земельних ділянок. Якщо таких осіб немає, то земельну ділянку можна продавати будь-яким третім особам, які за законом можуть бути покупцями.

Якщо ж буде встановлено наявність осіб із переважним правом, то продавець зобов’язаний зареєструвати свій намір продати ділянку у відповідному реєстрі та повідомити нотаріуса про своє бажання продати ділянку, назвавши бажану ціну продажу.

Далі нотаріус повідомить вказаних осіб про намір власника продати земельну ділянку та умови продажу, а останні будуть мати два місяці на реалізацію свого переважного права щодо придбання земельної ділянки за запропонованою ціною. Якщо протягом вказаного строку не буде відповіді від осіб з переважним правом або вони повідомлять про свою відмову від його реалізації, власник має право пропонувати ділянку іншим покупцям, що за законом можуть бути власниками землі даної категорії.

Варто також пам’ятати, що переважне право може бути передане його власником іншій особі (наприклад, якщо особа, що має переважне право, не може бути власником землі за законом), а у випадку продажу землі без дотримання наведеної процедури, особа, що має переважне право, може в судовому порядку перевести на себе права та обов’язки покупця земельної ділянки.

Яка форма угоди купівлі-продажу

Угоди купівлі-продажу земельної ділянки вчиняються в письмовій формі та посвідчуються нотаріально. Нотаріус при цьому відповідає не лише за відповідність укладеної угоди вимогам закону, а до укладення угоди перевіряє відповідність покупця встановленим законом критеріям. У випадку, якщо за результатами такої перевірки буде встановлено, що покупець не може бути власником аграрної землі, нотаріус відмовить в посвідченні угоди.

Як уникнути негативних наслідків під час купівлі-продажу землі

До негативних наслідків порушення процедури купівлі-продажу аграрної землі можна віднести конфіскацію земельної ділянки у випадку, коли покупець не відповідає встановленим законом критеріям, або переведення прав та обов’язків покупця земельної ділянки на особу, що має переважне право, у випадку, коли продавцем не дотримано процедури продажу за наявності таких осіб.

З метою уникнення наведених негативних наслідків вкрай важливо ретельно перевіряти правоустановчі документи на земельну ділянку, наявність коректних записів у відповідних реєстрах, осіб, що є учасниками майбутньої угоди купівлі-продажу, на їх відповідність встановленим законом критеріям, наявність осіб з переважним правом, тощо.

https://biz.nv.ua/ukr/experts/rinok-zemli-vidkrito-shcho-teper-zminilosya-yak-prodati-zemlyu-novini-ukrajini-50169553.html